1. Sumário executivo
Av. Cristiano Machado, 4820, Cidade Nova — Belo Horizonte/MG. Terreno de 12.400 m² com ABL potencial de 7.400 m².
Vocação recomendada: Family Center. Composição familiar com educação, kids, esporte e serviços, aproveitando o vetor de condomínios do entorno.
- Opportunity Score
- 79
- Demand Coverage
- 66%
- Capital Coverage
- 1.114%
- Yield on Cost
- 17,2%
- CAPEX preliminar
- R$ 62.0 mi
- Receita potencial
- R$ 14.8 mi/ano
- Non-Rent Revenue
- 28%
- Proprietário
- Espólio Rezende Participações
2. Localização e mercado
Isócrona de 10 minutos
- População
- 128.400
- Domicílios
- 44.276
- Renda média
- R$ 6.850
- Empresas
- 4.434
- Empregos
- 19.008
- Crescimento 5 anos
- 7,4%
- Fluxo viário
- 64.000 veículos/dia
- Concorrência
- 58/100
3. Market Gap — principais lacunas
- Logística urbana / last mileSubofertagap 77% · saturação 12% · potencial 92
- Mobilidade e recarga elétricaSubofertagap 71% · saturação 17% · potencial 88
- Entretenimento e kidsSubofertagap 60% · saturação 26% · potencial 90
- Saúde e diagnósticoSubofertagap 55% · saturação 43% · potencial 88
- Pet careSubofertagap 53% · saturação 36% · potencial 87
4. Cenários de vocação
- 1. Family Center87
Composição familiar com educação, kids, esporte e serviços, aproveitando o vetor de condomínios do entorno.
CAPEX R$ 63.9 mi · Receita R$ 15.2 mi/ano · Yield 17,2% · Risco Baixo
- 2. Smart City HubDisruptivo85
Proposta disruptiva: last mile, lockers, recarga elétrica, energia solar, coworking e telessaúde integrados ao mix.
CAPEX R$ 68.2 mi · Receita R$ 16.1 mi/ano · Yield 17,0% · Risco Médio
- 3. Health & Wellness Hub84
Cluster de saúde, diagnóstico, wellness e longevidade explorando a suboferta médica da isócrona de 10 minutos.
CAPEX R$ 55.2 mi · Receita R$ 13.5 mi/ano · Yield 17,6% · Risco Médio
- 4. Food & Entertainment Mall79
Destino de permanência com praça gastronômica curada, entretenimento familiar e programação de eventos.
CAPEX R$ 59.5 mi · Receita R$ 14.4 mi/ano · Yield 17,4% · Risco Alto
- 5. Convenience Mall75
Mix de conveniência de alta frequência ancorado em supermercado de vizinhança, farmácia e alimentação rápida.
CAPEX R$ 50.8 mi · Receita R$ 12.6 mi/ano · Yield 17,8% · Risco Baixo
5. Tenant Mix e demanda comercial
- Supermercado de vizinhança1 un · 1.924 m² · 26,0%
- Academia / wellness1 un · 1.184 m² · 16,0%
- Saúde e diagnóstico3 un · 888 m² · 12,0%
- Educação e idiomas2 un · 666 m² · 9,0%
- Alimentação e cafés6 un · 814 m² · 11,0%
- Pet care2 un · 444 m² · 6,0%
- Serviços e beleza5 un · 518 m² · 7,0%
- Farmácia e conveniência3 un · 370 m² · 5,0%
- Kids e entretenimento2 un · 370 m² · 5,0%
- Logística urbana e recarga3 un · 222 m² · 3,0%
- Clínica Bem Cuidar90
- Idiomas Fluent Lab90
- Boliche & Games Level Up90
- Hortifruti Raiz88
- Studio Pulse88
- Farmácia Salutar88
- Burger Fogo Alto88
- Pizzaria Forno di Pietra88
6. Viabilidade e Revenue Stack
- NOI
- R$ 10.7 mi
- Cap rate
- 17,2%
- TIR
- 14,2%
- Payback
- 7,8 anos
- Vacância
- 4%
- Yield tradicional
- 12,4%
- Ecosystem Yield
- 17,2%
- Operações
- 35
- Receita imobiliáriaR$ 888 mil/mês · 72,0%
- EstacionamentoR$ 90 mil/mês · 7,3%
- EnergiaR$ 66 mil/mês · 5,3%
- Banking próprioR$ 55 mil/mês · 4,5%
- MídiaR$ 48 mil/mês · 3,9%
- Compras conjuntasR$ 31 mil/mês · 2,5%
- EventosR$ 28 mil/mês · 2,2%
- Naming RightsR$ 17 mil/mês · 1,4%
- Economia circularR$ 10 mil/mês · 0,8%
7. Capital e investidores aderentes
- Litoral Norte HoldingClube de investimentoticket até R$ 50.0 mi99
- Amazônia CapitalGestoraticket até R$ 25.0 mi93
- Instituto Previdência MetalúrgicosFIIticket até R$ 20.0 mi89
- Fundo Conveniência Renda FIIFamily Officeticket até R$ 40.0 mi88
- Grupo Andrade NorteHolding patrimonialticket até R$ 5.0 mi84
8. Recomendação da IA
Recomendação: avançar para estudo detalhado e travar a área. PN-001 combina 79 de Opportunity Score com demanda comercial de 86/100 e cobertura de capital de 1.114%.